한국사회주택협회는 지난 9월부터 29개 회원사의 133개 사업지를 대상으로 사회주택 활성화를 위한 기반 조성과 기초 데이터 구축 및 사업자 노하우 파악을 위한 현황조사를 진행했습니다. 본 인터뷰는 위 과정을 통해 여러 회원사를 방문했고 그 과정에서 미니 인터뷰 형식으로 진행된 내용입니다. 본 인터뷰의 내용은 협회 및 해당 조직의 공식 입장과 다소 다를 수도 있음을 미리 밝혀드립니다.
편집자 주
어울리는 2018년 10월 설립된 사회적기업으로서 관악구를 기반으로 청년을 비롯한 주거 약자들의 주거문제 해결과 지역사회의 상생발전 등 사회적 가치를 추구하는 마음을 모아 만든 기업입니다. 공기처럼, 필요로하는 누구나 사용할 수 있는 주거공간, 서로 연결되어 함께 어울릴 수 있는 소통공간, 미니멀 라이프를 추구할 수 있는 생활공간을 만들고자 하는 일념으로 사회주택을 만들어나가고 있습니다.
에어스페이스(airSPACE): 어울리가 공급하고 운영하는 사회주택 브랜드
Q. 현재 '어울리' 사회주택 현황과 진행되는 사업에 대해 설명해주세요~
저희가 작년 7월부터 지금까지 서울시 사회주택 사업자로 4개 사업지가 선정됐어요. 두 개는 리모델링형 사회주택이고 두 개는 토지임대부 사회주택입니다. 에어스페이스 1, 2호점은 리모델링형 사회주택이고 각각 12호실입니다. 지난 3월 1호점은 준공 직후 12세대가 모두 입주했는데 2호점은 현재 5명이 계약을 했습니다. 계속 문의가 오고 있고 최대한 빠르게 채우려고 하고 있습니다. 3호점은 토지임대부인데 착공은 11월경에 들어가서 준공은 내년 6월 예정이구요. 7월부터는 입주자를 모집할 예정입니다. 그리고 4호점도 토지임대부 사회주택인데 12월 23일 서울시 토지지원리츠와 기존 토지주 간에 토지매매계약을 체결할 예정입니다. 이후 저희가 설계 및 인허가 준비 들어갈 거구요. 그리고 신규로 토지임대부(선매입)사업 신청을 신림동, 봉천동에 각 한건 씩 진행하고 있습니다.
Q. 인터뷰 진행하는 오늘이 벌써 12월 15일인데 코로나 상황 때문에 사업이 계속 지연되었다고...
원래 14일에 서울시 토지지원리츠에 가서 3호점 토지관련 약정서를 체결할 예정이었는데 코로나 때문에 다 연기가 됐어요. 이 약정서가 “표준사업약정서”인데요. HUG보증 PF대출을 받기 위한 약정서입니다. 사전작업은 다 진행이 됐고, 이 약정서를 가지고 은행에 가서 대출을 받으면 되는 겁니다. 이 약정서에 보면 6개 기관, 그러니까 저희 어울리, 은행, 시공사, HUG, 리츠, SH까지 민관협력 사업이다 보니 “갑,을, 병,정,무,기” 까지 다 도장을 찍어야 하는 겁니다.
Q. 은행, 리츠, HUG, SH 하나라도 도장을 받지 못하면 대출이 안 되는 건가요?
뭐, 민관협력사업이어서 좋은 점도 있는데 서로 간에 신뢰를 갖고 노력을 해야 하는 부분이 있구요. 다행히 지금까지는 제가 우려했던 것보다 공공 쪽 마인드가 좋은 것 같아서, 물론 사업자 입장에서는 좀 더 개선돼야 할 부분이 있기도 한데 일단 그런 부분은 법적인 것이나 제도적으로 좀 필요한 부분이 있는 것 같구요. 실무적으로는 잘 협조해주시는 것 같습니다. 저희가 처음에는 예비사회적 기업이라 HF통해서 보증대출을 진행하려고 했는데요. 9월에 국토교통부 예비사회적기업도 HUG에서 보증대출이 된다고 해서 HUG를 찾아가서 예비 사회적기업 1호로 추진하게 됐어요. 그러던 와중에 저희가 11월에 사회적기업이 됐구요. 앞으로도 HUG쪽으로 대출을 진행할 것 같아요. HUG에서 주택도시기금까지 관할을 하니까 한꺼번에 업무를 추진할 수 있어서 장점이 있는 것 같아요.
Q. 어울리뿐 아니라 다른 셰어하우스형 사회주택들도 신림에 있는데 요즈음 코로나 때문에 타격이 큰 것 같아요.
신림동 일대가 예전에는 사법시헙 준비하던 학생들이 많아서 고시원 촌이라고도 했었는데요. 사법고시가 로스쿨로 바뀐 이후 요즈음은 공무원 시험이나 취업 준비생, 그리고 젊은 직장인들의 주거수요가 많습니다. 그런데 특히 이번 코로나 상황에서 저희 셰어하우스들이 힘든 이유는 지방에서 올라온 대학생들이 다 고향에 가버린 것이죠. 그래서 실제 저희 입주자들 중에도 학교를 다니고 있는 대학생들은 거의 없어요. 저희 실제 입주자 구성도 보면 학교를 다니다가 휴학을 하고 시험을 준비하거나 취업을 준비하는 대학원생 정도구요. 저희는 아직까지 규모가 작아서 그런 대로 견디고 있지만 투자비가 많이 들어간 규모가 있는 셰어하우스 회사들은 지금 타격이 클거에요.
관악구에 소재한 어울리 사무실 내부
Q. 어떻게 사회주택 사업을 시작하게 되셨습니까?
원래는 청년이나 주거문제에 관심이 많았고, 국회의원 정책기획담당으로 활동을 하고나서 관악구 구의원에 사회주택 및 주거를 공약으로 출마를 했었어요. 그 때 사회주택관련 정책을 도와주셨던 지인에게 농담 반 진담 반으로 “형님, 제가 이번에 떨어지면 사회주택 사업 같이 하십시다.” 라고 얘기했었는데요. 사실 선거에서 떨어지고 나서 직접 실천을 통해 공약사항을 지키려는 마음이 있었던 거죠. 그래서 2018년 10월에 바로 사회주택 전문기업 “어울리”를 설립했습니다.
좋은 취지만 갖고 시작해서는 지속가능한 사회적 기업을 만들기 쉽지 않아요
기존에 사업 베이스가 없었죠. 예를 들면 건축이든 임대든 관련 사업을 하다가 시작한 게 아니고 정책적으로 접근해서 일단 관악구에 사회주택을 많이 건설하자는 목표로 시작하다보니 시행착오들이 많았어요. 이게 사업적인 마인드 없이 좋은 취지만 가지고 시작해서는 지속가능한 사회적 기업을 만들기 쉽지 않아요. 일단, 초기에 사회주택에 진입해서 사업에 선정되기까지 저희는 1년 가까이 시간이 걸렸어요. 2018년 10월 설립되고 토지임대부에서 2번 떨어지다가 2019년 7월 리모델링형 사회주택에 선정되고 그후 10월, 12월에 리모델링, 토지임대부 각각 선정되면서 자리가 잡히기 시작한 것 같아요. 거기까지 가는 데 1년 동안 아무런 수익 없이 초기 사업자들이 버티는 것은 쉽지 않은 일이죠. 게다가 심사에서 떨어졌던 이유들이 물론 재무나 설계에서 부족한 부분들도 있었겠지만 기본적으로 자본금이 부족하거나 사회주택 사업경력이 없으면 사회주택 사업에 진입하는 것은 정말 힘들 거라고 생각해요. 물론 초기 사업자들이 서울시사회주택종합지원센터를 통해 사회주택관련 컨설팅이나 도움을 받을 수 있는 부분들도 있고, 예비 사회적기업이 돼서 운영이나 인력적인 부분에서 지원을 받을 수도 있지만 기본적으로 소요되는 시간과 비용을 고려해야만 하는거죠.
'어울리' 사회적기업 및 사회주택 관련 증서
Q. 어울리를 설립하고 2년이 지났는데요. 그 동안 사회주택 사업을 해오시면서 느낀 점이 있으시다면?
몇 개월 전에 저희 ‘어울리 사회주택 1차 운영위원회’가 있었어요. 1호점 입주자들이 자치위원회를 만들고 그 입주자 대표와 어울리 대표인 제가 운영위원회를 구성한거죠. 물론 아직 규모가 적다보니 가능할 수도 있지만 저희가 사회주택 사업을 시작하면서 가졌던 취지나 가치들은 지켜가면서 성과가 날 때 뿌듯함이 느껴졌습니다.
그리고 사회주택 사업을 하려면 ‘본전만 해도 다행이다’라고 하는데요. 회사 운영을 위해 인건비 및 운영비 등 다른 수입구조를 가져야만 사업의 지속성이 가능한 구조인거죠. 그래서 저희는 세 가지 전략을 수립했어요. 첫 번째가 시공이에요. 그리고 두 번째가 상가 임대, 세 번째가 주거관련 서비스 이렇게 3가지 방면을 다 생각하고 있는데, 지금은 저희가 시공팀을 육성해서 장기적으로는 저희가 종합건설면허를 목표로 소규모 인테리어를 하고 있고 서울시 집수리 업체 등록을 했어요. 상가임대는 아직 사이트는 없지만 4호점의 경우 관악구의 대표 사회복지단체가 들어오기로 했어요. 그리고 현재 사무실을 같이 쓰고 있는 놀자 엔터테인먼트는 업무협약까지는 됐는데 최종 결정은 아직 안 됐어요. 물론 사회적 기업이라 시세대비 100%로 받을 순 없지만 단체사정에 맞게 협의해서 진행하려 합니다. 주거관련 서비스는 아직 구체적 방안에 대해 고민 중입니다.
사회주택 사업만으로 운영 쉽지 않아... 지속가능한 사업구조 만들어야...
Q. 요즈음 어울리 페이스북에 현재 건설되고 있는 에어스페이스 3호점 사진이 꾸준히 실시간으로 올라오고 있는데요. 특별한 이유가 있을까요?
그 동안 해왔던 리모델링 사업도 중요하지만 신축을 한다는 데 나름 뿌듯함을 가지고 있구요. 지역 내 주택공급자로서 홍보를 위해 꾸준히 올리고 있습니다. 저희는 지역에 오래가는 사회주택이 많으면 많을수록 지역에서도 할 일이 생긴다고 생각해요. 일반적으로 건설이나 임대를 하시는 분들은 현금회전율이 빨라야 한다고 기본적으로 생각하시는데요. 그래서 빨리 만들고 빨리 빠지고 다른 지역 가서 또 하고 그래서 15~20%정도 남으면 또 하고 그렇게 사업구조가 세팅이 되는데 저희는 그렇지가 안잖아요. 리모델링은 거의 10년, 토지임대부는 30년에서 40년 임대운영을 하는 거잖아요. 그래서 지역 시민단체나 사경조직과 함께 만들어나가고 싶은 마음이 있는 거죠.
지역에서 오래가는 사회주택이 많으면 많을수록...
물론 저희 회사에 참여하는 주주들 중에서도 한 지역에만 있는 것은 사업적으로 마이너스 아니냐 라고 하시는 분들도 있구요. 현실적으로 관악구에서만 25개 사업지를 찾는 것도 무리일 수 있어요. 하지만 서울시 전체 지역을 대상으로 사업을 하기엔 거기에 들어가는 기회비용이나 역량이 만만치 않을 거라는 생각도 있습니다.
저희들의 지금 목표는 5년 내에 관악구에 25개 사회주택을 건설하는 거에요. 왜 25개냐면 관악구에 25개 동이 있거든요. 그래서 단순하게 나온 숫자인데 나름 상징성이 있다고 생각하는 거고 그걸 목표로 하다보면 지역에서 나름의 기반을 잡을 수 있다고 생각해요. 그래서 지역기반의 인프라, 그러니까 아는 단체나 사람들을 통해 차근차근 만들어 나가고 싶은 거죠. 지역에서 충분한 또는 의미 있는 수준의 사회주택 공급이 저희들의 1차적인 목표가 되는 건데요. 가령, 관악구에 갔더니 사회주택 1000세대가 있는데 그런 부분들 때문에 그 지역의 주거문제 해결이나 지역 커뮤티니 활성화에 도움이 된다는, 사회적으로 유의미한 정보가 만들어진다면 동작구에서도 할 수 있고 금천구에서도 할 수 있다고 생각하는 거죠. 그렇게 지역에 기반한 사회주택 사업 모델을 바라보고 있고 지역에서 기반을 잡고 광역으로 확대하는 것, 그것이 저희들의 전략이자 비전이라고 할 수 있겠네요.
https://www.facebook.com/EOULLI.CO.KR/posts/1034629893690442
인터뷰 일시 및 장소: 12월 5일, 어울리 사무실
인터뷰 진행: 한국사회주택협회 김준호 매니저
한국 사회주택협회(http://socialhousing.kr/)
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