Q 매일매일 바쁘게 지내시는 것 같습니다. 요즈음 근황은 어떠하신지요?

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㈜사회주택관리 민원을 받는 것으로 매일매일 시간을 보내는 것 같아요. 드로우주택협동조합이 협회 회원사는 아니었지만 협회 차원에서 미반환 보증금 변제를 위해 여러 회원사들이 힘을 모아 최선을 다하고 있고요. 그 중에 우리 마을과집이 ㈜사회주택관리의 임대운영을 위탁받아서 기 퇴거자 문제를 차근차근 해결해나가고 있지만 힘이 부치는 것도 사실입니다. 올해까지는 기 퇴거자들의 보증금 문제를 잘 해결해서 그 분들의 심적 고통을 덜어드리고, 또 본업 외에도 ㈜사회주택관리의 여러 송사를 담당하는 우리 직원들이 조금이라도 가벼운 마음으로 일하게 되길 간절히 바라고 있습니다.

또한, 지역에서는 광진구청 인근 자양동에 서울형 공동체주택을 만들고 있습니다. 16세대 정도가 살 수 있게 준비를 하고 있는데요. 향후 광진구 내에서 지속가능한 마을 공동체의 주요 사례가 되도록 하기 위해 노력 중입니다.

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Q 협회 이사나 지역 활동가로서의 역할 외에 ‘마을과집 협동조합’ 이사장으로서 사회주택 사업도 활발히 펼치고 있는데요. 사회주택은 어떻게 시작하게 되셨는지?

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마을공동체 활동을 하면서 지역사회에서 공간사업의 힘을 알게 됐습니다. 담쟁이협동조합에서 마을 북카페를 통해 지역 공론의 장, 숙의민주주의, 퍼실리테이션 등 자생적인 시민거버넌스 활동과 공간을 통한 사회적 경제에 대해 경험을 했었어요. 또한, 민주시민교육 관련 조례제정 등 제도화 관련 활동을 담당했었습니다. 그렇게 몇 년간을 보내면서 그 전에 내가 왜 그렇게 아등바등 살았나 하는 생각이 들었어요. 그러던 와중에 주변 지인이 내가 부동산학을 전공했으니 사회주택 분야에서 함께 활동해보자는 제안을 했었어요. 그게 2016년이었는데요. 한동안 고민을 하다가 자몽하우스 이화점을 계약하면서 2017년 3월 지인들과 마을과집 사회주택협동조합을 설립했습니다.

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​Q 사회주택 사업을 시작하고 거의 3년 만에 200호 이상 임대운영을 하게 됐는데 마을과집 전략에 대해 소개해주면 좋을 것 같습니다.

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처음에 사회주택 사업을 하기 위해 만났던 집주인 대부분이 7~80대 노인들과 자제분들이었어요. 그분들이 공통적으로 갖고 있는 고민은 재개발이 돼서 비싼 값에 팔 수 있으면 좋겠지만 쉽지 않다는 거죠. 그렇다고 해서 주택가격이 지속적으로 올라가는 경험을 했던 그분들이 집을 쉽게 팔지도 않겠죠. 그래서 저희들이 리모델링 하기 전에 임대사업성을 분석해서 집을 방치하고 있던 집주인들에게 이전보다 좋은 임대수익이 생기는 모델을 제안했습니다. 임대료가 비싼 서울 안에서 주거복지를 실현하려는 공공과 집을 팔기 쉽지 않은 집주인들, 그리고 싼 값에 좋은 방에서 살고 싶은 임차인들 서로 모두에게 윈윈이 되는 사업구조가 리모델링 사회주택입니다.

물론 집주인 섭외나 리모델링 공사, 임대관리 등 관련해서 다양한 변수들이 있었어요. 그런데 만약 우리가 토지임대부를 했었으면 1년에 1채 할까 말까 했었을 것 같아요. 물론 리모델링이나 토지임대부나 수익성을 기대하기 힘든 사업이지만, 임대관리 운영을 위한 인력 구성 및 회사의 운영구조를 위해서는 빠르게 호수를 늘려 현금 흐름을 만드는 것이 회사 입장에서 가장 주요한 목표라고 생각했습니다. 그래서 2017년, 2018년 적자를 내다가 2019년 처음으로 흑자전환을 하게 됐지요. 요근래 코로나로 인해 공실률이 점점 높아지고 있긴 하지만 그전에는 공실률이 2~3%일 정도로 현금흐름이 좋았어요.

드로우주택협동조합 사태로 인해 서울시에서 전대형 사회주택의 입주자 보증금 보호를 위해 ‘서울시 사회주택 안심보증’상품을 출시하기도 했지만 향후 SH 매입형 리모델링 아니면 민간건물을 대상으로 하는 리모델링 사업은 서울시 정책 상 쉽지 않아 보입니다. 또한, 우리 협동조합도 200세대 이상이 되다보니 초기처럼 무작정 사업을 확장하는 것 보다는 임대운영에 내실을 기할 수 있는 플랫폼이 필요하다는 논의가 내부적으로 지속되고 있습니다. 물론 좋은 집주인을 만나거나 지역의 수요가 있다면 공공지원이 없어도 사업을 하겠지만 현실적으로 지금 당장은 쉽지 않아 보입니다.

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Q 이사장님이 생각하시는 사회주택 임대운영 플랫폼이란 어떤 것인지요?

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저희 자몽하우스는 대부분이 셰어하우스 형태입니다. 주 임차인들이 학생들이고 그들의 스케줄에 따라 계약 스케줄이 6개월 마다 갱신되는 경우가 많아요. 이런 계약들이 300여 세대 가까워지니 셰어하우스 임대운영에 있어서 인력만으로는 한계가 나타나고 있어요. 가령, 웬만한 셰어하우스들은 공과금을 일괄적으로 징수하지만 우리는 세대별로 분리 계산하다보니 인력만으로 한계가 있는 거에요. 그래서 일단 온라인이나 앱을 통한 임대운영관리 플랫폼이 필요한 겁니다. 그렇게 구축이 되면 현재 자몽하우스에서 하고 있는 각종 주거 서비스들이 효율적으로 운영이 가능합니다. 또한 사회주택 권역별 커뮤니티 구축을 통해 입주자들끼리 서로 정보도 주고받고 주택에 대한 평판도 가능해질 거에요. 그렇게 새로운 가상의 공간이 구축됨으로서 다양한 가능성이 만들어진다고 생각하는 거죠. 지금 광진구 전산협동조합에 부탁해서 지속적으로 플랫폼 구상 및 사업화를 논의하고 있어요. 그래서 온라인 플랫폼이 구축되면 기존 사회주택 사업자들도 좀 더 규모화 되고 체계화된 임대운영이 가능해지고, 신규 사업자들 또한 사회주택에 진입하는 데 좀 더 수월해질 수 있지 않을까 생각하고 있습니다.

Q 마을과집이 생각하는 사회주택의 비전이란?

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사회주택은 단순히 임대주택을 저렴하게 공급하는 데서 끝나는 게 아니라고 생각해요. 주거 문제 해결을 기반으로 삶의 질을 높이고 마을 공동체를 복원하는 데까지 내다보고 있어요. 일단, 저희 지역인 광진구부터 시작할 생각입니다. 자몽셰어하우스는 이미 입주자들을 위한 보안과 안전, 청소, 방역, 정리수납, 유지보수, 소형이사, 원데이 클래스 등 통합주거서비스를 지역주거복지네트워크 조직들과 함께 운영하면서 지역 일자리 창출에도 기여하고 있습니다. 하지만 입주자 규모와 온라인 플랫폼의 미비, 공동 사업을 진행할 도시재생기업(CRC) 육성 등 과제가 아직 많이 남아 있습니다. 그런데 이런 이력들이 점점 쌓이면 사회주택 사업자들이 지역 주거 네트워크의 중심으로 기능할 수 있다고 생각합니다. 주거 문제 해결을 위한 공간과 커뮤니티 그리고 지역의 사회적 경제 자원을 활용한 통합주거서비스를 통해 사회주택 사업자들의 역량이 점점 고도화 돼야 한다고 생각하는 거죠.

지난 2018년, 종로구 국일 고시원 화재사건 이후 고시원, 오피스텔 등 다중생활시설에 대한 서울시 차원의 가이드라인이 마련됐습니다. 그리고 지난 5월에는 정부에서 공유주택 관련 정책이 발표됐어요. 마을과집 협동조합은 앞으로 기존 고시원이나 숙박시설을 대체해서 주거기본에 충실한 1인 가구 주택 공급 및 운영을 준비하고 있습니다. 앞서 얘기했던 온라인 플랫폼 구축을 통한 지역 거점별 통합주거서비스를 제안하는 이유는 이 영역의 경쟁이 점점 가속화되고 있기 때문이에요. 기존의 우리와 같은 사회주택 플레이어와 중소기업 외에도 대기업들이 점점 진입하고 있는 영역이 바로 공유주택입니다. 사회주택 입주자들에게 제공되는 커뮤니티 활동 및 주거 서비스가 점점 고도화돼서 체계적인 생활관리 서비스까지 확장되기 위해서는 향후 협회 차원의 고민이 필요하다고 생각합니다.

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