토지임대부 사회주택의 위기와 해법
- 보증금 미반환 사고와 관리 부실 사태에 대한 입장 -
올해 서울시 토지임대부 사회주택을 운영하는 기업 '녹색친구들'에서 입주자 보증금 미반환 및 관리 부실 사태가 발생하며, 해당 주택 세입자 주거권이 심각하게 훼손되었습니다.
(사)한국사회주택협회(이하 협회)는 주거 안정이라는 사회주택의 취지를 훼손한 이번 사건에 대해, 절대 발생해서는 안 될 사안으로 보고 깊은 책임감을 느끼고 있습니다. 우선, 문제를 야기한 회원사에게 깊은 유감을 표명하며 피해를 본 입주민에게 깊은 사과의 말씀을 전합니다.
협회는 사고 발생 가능성을 확인한 이후 지난 수개월 간 긴급 대응 TF를 꾸리고 입주자 피해 최소화를 위한 조치를 취하였습니다. 협회의 대응 현황은 다음과 같습니다.
ㅇ 사고 발생 주택의 입주민 대표자들과 공동의 소통방 마련 후 피해 최소화 공동 대응
ㅇ 협회 소속 6개 회원사들의 자원과 역량을 투입하여 사고주택 관리대행을 통한 공백 최소화
ㅇ 승강기, 소방 등 안전 우선사항에 대해 협회 긴급대응기금 투입을 통한 정상화
ㅇ 기타 체납사항에 대한 후원 모금 및 우선 상환 진행 중
ㅇ 공공(서울시, SH, 국토교통부, HUG 등)의 사고 대응 조치 관련 방안 제시 및 이행 촉구
ㅇ 녹색친구들 등 사고 회원사 3개 제명 조치
현 시점에 진행되는 협회와 위탁운영사들의 관리정상화 노력은 특정 기업의 부담 완화나 책임 회피를 위한 것이 아님을 명백히 밝힙니다. 사회주택의 가치와 효능을 신뢰하고 함께해온 입주민들의 기대에 부응하고 주거권 보장을 위해 노력하고 있는 과정일 뿐입니다. 피해 입주민들의 필요와 선택에 따라, 면밀한 검토를 거쳐 진행하고 있음을 재차 밝힙니다. 관리 정상화에 머물지 않고 주거 정상화를 위해 계속 노력하겠습니다. 공공의 건물 매입을 통해 임대보증금의 신속 반환과 안정적인 운영 재개를 할 수 있도록 입주민들을 지원할 예정입니다.
또한, 일부 언론에 보도되었던 사회주택 기업들의 부채비율과 관련된 기사의 경우, 전대차 구조로 인해 입주자에게 수납하여 공공기관에 납부한 보증금 비율이나, 30년 장기 운영하여 토지임대차 계약 종료시점에 이르러야 손익분기점에 도달하는 사업구조 등을 고려하면, 일반적인 기업의 회계 구조와 다르게 바라볼 필요가 있습니다. 이러한 지점을 배제한 채 분석된 현재 보도는 다른 사회주택에 거주하는 입주자분들에게 혼선을 줄 수 있다는 점을 밝힙니다.
향후 과제
사회주택은 공공과 민간이 협업하는 모델로, 민간과 더불어 공공의 적극적 행정도 문제 해결에 필수적입니다.
특히, 토지임대부 주택은 토지와 건물이 분리되어 평가되며, 전세보증금 보증보험 가입이 구조적으로 불가합니다. 이에 협회는 지난해 말 토지와 건물의 일체화로 전환하여 입주자 보증금을 보호하는 방안을 서울시에 제안한 바 있습니다. 사회주택 운영사의 경영 악화와 무관하게 입주자 보증금을 원천적으로 보호할 수 있는 방안이 마련되어 있으므로, 이제라도 서울시에서는 토지-건물 일체화 방안을 적극적으로 추진하길 바랍니다.
1호당 시세 3억원인 토지임대부 사회주택의 경우, 보통 보증금 1억1520만원에 월세는 38.4만원으로 책정됩니다. (토지비:건축비=6:4, 보증금 총액은 시세의 80%, 보증금:월세=6:4인 경우) 이때 공공토지주에게 지급하는 토지임대료가 33만원에 이릅니다. (매입가격의 2.2%/년)
주택임대료 수입의 86%를 토지임대료로 수취하며, 사업자와 입주자가 함께 관리하고 일구는 주거 커뮤니티를 통한 토지가치 상승의 댓가까지 독점하는 공공이, 토지주-건물주 불일치에 따른 ‘보증보험 가입 불능 문제’에 근본적인 책임이 있습니다.
아울러 토지임대부 사회주택의 구조 개선을 위해 관계공공기관들과 사회주택 운영사, 입주자대표 등이 참여하는 민관협의체를 제안합니다. 이를 통해 더 안심하고 안전한 주거 안정을, 사회주택을 함께 만들어내고자 합니다.
협회는 위기 때마다 협회 회원사들의 공동 협력을 통해 입주자 권리보장과 사업 정상화를 위해 노력해왔습니다. 2019년 ‘서울시 빈집리모델링’ 사고에서 발생한 미반환 보증금을 협회 공동 기금을 통해 모두 반환하였으며, 2023년 전세사기 피해자들과 함께 탄탄주택협동조합을 설립하여 21명 전원이 피해치유를 이뤄냈습니다. 최근 일련의 토지임대부 사회주택들의 미반환 사태, 관리 부실, 제도 개선의 과제 또한 책임감을 가지고 피해가 온전히 회복될 수 있도록 최선을 다하겠습니다.
다시 한번 사회주택에서 발생한 보증금 미반환 사고에 깊은 사과의 말씀을 드리며, 앞으로 이런 일이 반복되지 않도록 제도 개선을 포함한 모든 노력을 다하겠습니다.
감사합니다.
2026년 6월 23일
사단법인 한국사회주택협회