전세피해 해결을 위한 협동조합 모델의 성과 및 개선방안(경기연구원)

□ 전세피해 협동조합 모델의 제도화 및 표준모델 고려
○ 전세피해 회복을 위한 협동조합을 공공지원체계의 한 축으로 위치시키는 법･제도 정비 검토
- ｢전세사기피해자법｣ 및 관련 하위지침에 ‘협동조합 기반 피해회복 모델’을 인정하고, 공공지원(대출･보조･세제･컨설팅)의 대상 유형으로 명시하는 방안 검토
- 경기도 차원에서 전세피해 협동조합 설립･운영 표준모델(정관･규약･재무구조･의사결정 절차 등)을 제시하여, 유사 사례에서 반복적으로 활용할 수 있는 프로토콜을 마련
- 협동조합이 적용될 대상은 기존 공공매입･무상거주 등 제도에서 지원받기 어렵거나, 무주택 지위 유지와 자율적 주거경로 설계를 중시하는 피해자 집단 등으로 명확히 한정하여, 공공지원과의 역할 중복을 최소화

□ 공공의 신용보강 및 저리자금 지원체계 구축
○ 협동조합 모델의 핵심 리스크인 초기 고금리 금융비용을 완화하기 위한 공공금융 인프라 구축
- 반전세 전환을 위해 조달한 고금리 대출을 저리 공공기금(주택도시기금 등)으로 대체하고, 협동조합이 일정 요건을 충족할 경우 이차보전･보증료 지원 등을 통해 장기･고정금리 구조를 제공할 필요가 있음
- 전세피해 임차인 대상 버팀목 대출･디딤돌 대출 등 기존 대출상품을 협동조합 참여자에게도 연계･확대 적용하고, 협동조합 명의 대환대출･운전자금 대출 등 집합적 금융상품을 설계
- 광역･기초자치단체, 공공금융기관, 사회연대금융(사회가치연대기금, 신협 등)이 각기 역할을 분담하여, 신용보강･운전자금･리파이낸싱 등 단계별 재원조달 체계를 구축하도록 지원

□ 광역–기초–중앙 및 사회연대경제 간 역할분담･거버넌스 체계 구축
○ 전세피해 협동조합의 설립･운영을 지원하는 다층적 거버넌스 설계 필요
- 기초자치단체는 피해자 조직화, 설명회･조합원 모집, 교육･회의 공간 제공, 생활･이주비 등 직접적인 생활지원과 현장조정 역할을 수행
- 광역단위(경기도)는 설립･운영 매뉴얼 개발, 법률･회계･부동산 자문, 중간지원조직(전세피해지원센터･사회적경제지원센터 등) 연계를 총괄하며, 시･군 간 모형 확산과 네트워크 구축을 주도
- 중앙정부 및 공기업(LH, HUG 등)은 피해주택 매입･재임대, 공공･공공지원 임대주택 공급, 리츠･공공기금 출자 등 대규모 자산운용･투자 역할을 맡되, 협동조합과의 거버넌스 구조(운영위원회, 자산관리 위탁 등)를 제도화할 필요가 있음

□ 협동조합 운영역량 및 조합원 참여 지원
○ 협동조합의 지속가능성을 뒷받침하는 운영･교육･보상체계 구축 필요
- 협동조합 이사･집행부에 대한 적정 수당･인건비 지급, 회계･감사비용 지원 등을 통해 사적 부담･무급노동 의존을 최소화하고, 투명한 재무･정보공개를 의무화하여 외부 신뢰를 제고해야 함
- 전세피해지원센터･사회적경제지원센터 등에서 조합원 교육을 위한 표준 교안･강사･장소를 제공하고, 총회･이사회･대의원회 등 대의체계의 역할과 의미에 대한 교육･홍보를 실시하여 참여를 촉진할 필요가 있음
- 이사회･대의원회 참석 조합원에 대해 회의수당･임대료 감면 등의 인센티브를 제도화하고, 회의 결과를 평조합원･공공과 공유하는 등, 내･외부 거버넌스의 개방성과 책임성을 강화

□ 협동조합 연합회･리츠를 활용한 복층 협력모델 시범 도입
○ 단일 협동조합의 한계를 보완하기 위해 동종･이종 협동조합 연합회 및 공공주도 리츠와의 복층 구조 시범 도입
- 동일 건물･동일 지역 피해자들의 일반협동조합, 사회주택 분야 주택협동조합, 신용협동조합 등이 이종 연합회를 구성하여, 자산･임대･시설관리의 전문성을 공유하고 배당과 공공성을 조화시키는 모델을 검토
- 선순위 채권 등 복잡한 재무구조를 가진 대규모 피해 단지는 공공주도 리츠에 피해자 협동조합이 집단 주주로 참여하는 복층 구조(리츠+협동조합)를 활용하여, 대규모 출자와 당사자 거버넌스를 동시에 확보하는 방안을 모색
- 협동조합･연합회･리츠 간 협력모델 도입 시에는 지분구조･의결권 배분, 임대차계약 관계, 책임･위험 분담 등에 대한 법･제도･회계적 검토를 기반으로 시범사업을 추진하고, 그 결과를 토대로 제도화를 단계적으로 진행할 필요가 있음

□ 예방적 관점에서의 선제적 협동조합･공공캠페인
○ 사후 치유에 머무르지 않고, 전세시장 구조 개선과 피해 예방을 위한 선제적 협동조합 설립･운영을 지원
- 고위험 지역･유형(다수 소유 임대인, 급증한 신축 오피스텔 등)을 중심으로 ‘전세피해 예방형 주택협동조합’을 설계하여, 임차인들이 사전에 집합적 협상력과 정보력을 갖추도록 지원
- 전세보증보험의 한계, 전세사기 주요 패턴, 협동조합 모델의 장단점 등에 대한 대국민･도민 캠페인과 교육을 통해, 전세거래 전 과정에서의 위험인지와 집단적 대응 역량을 강화할 필요가 있음

박기덕_정책_전세피해해결을위한협동조합모델의성과및개선방안.pdf