국내 사회적 부동산 사례와 향후 과제 : 목포 건맥1897 협동조합

건맥1897 협동조합은 목포시 만호동에서 2019년 12월에 설립된 조합으로, 현재 120여 명 의 조합원이 마을 펍과 마을 스테이를 소유· 운영하고 있다.

먼저 설립과정을 간단하게 살펴보자.

(중략; 자세한 내용은 아래 링크 문서를 읽어보세요. 
https://library.krihs.re.kr/dl_image2/IMG/07/000000032460/SERVICE/000000032460_01.PDF)

조합원 참여를 위한 주주 파티 이후, 빠른 사업 추진을 위하여 임대차 계약을 체결하고 펍 조성을 위한 리모델링 견적을 산출하던 중이었다. 견적 비용이 예상보다 높게 나오자, 추가자금 투여가 불가피하다면 이참에 공간을 매입해 협동조합의 자산으로 만들고 지속가능한 운영을 도모하자는 의견들이 나왔다. 이렇게 임대형 사업구조는 지역 자산화 사업으로 변모하여 3층 건물 중 1층은 마을 펍으로, 2~3층은 기존의 여관(왕산장)을 활용해 마을 스테이(stay)로 조성하기로 하였다. 초기에 확보한 출자금을 자기자본으로 하고 도시재생 사업구역 내에서 활용가능한 주택도시기금(HUG) 활용을 모색하였으나, 심의과정에서 ‘사업성이 떨어지는 지역인데다 자부담 비율이 낮은 신규 법인에 기금 승인이 어렵다’ 라는 담당자의 통보를 받게 되었다. 지역공동체와 주민이 지역의 문제를 스스로 해결해 가려는 사업 취지에 대한 이해 부족과 연대경제에 대한 기본적인 개념이 부재한 기관과의 협력은 어렵겠다고 결정하고, 인내자본의 역할을 해줄 수 있는 사회적 금융을 최대한 활용하기로 하였다.

신설 협동조합이 외부자금을 조달할 수 있는 수단은 많지 않지만, 신용보증기금을 비롯 하여 신용협동조합(이하 신협)과 같은 금융기관에서 사회적 경제기업을 위한 특례보증상 품을 제공하고 있다. 초기 단계 사업체에 제공할 수 있는 최대 보증(5천만 원)을 통하여 자금을 확보했지만 추가적인 보증상품이나 담보를 일으킬 수 있는 여력이 되지 않아, 불특정 다수의 시민을 대상으로 온라인 플랫폼을 활용해 투자자를 유치하는 대출(채권)형 크라우드 펀딩(P2P)을 활용하였다. 사회적 경제기업이나 사회혁신 프로젝트와 시민투자자를 연결하는 대출형 크라우드 펀딩 플랫폼을 운영하고 있는 비플러스는 건맥1897 협동조합처럼 지역을 기반으로 주민과 함께 지역 자산화를 추진하는 로컬 프로젝트 펀딩 플랫폼으로서의 역할에 적극적이었다. 비플러스 소셜 투자 프로젝트(제138호)의 조건은 목표액 6천만 원, 대출 기간 1년, 배당률(이자부담) 8% 수준이며, 투자자에 대한 리워드로 펍과 스테이 이용권을 제공하여 자금조달과 사업홍보를 동시에 유도하였다.

비플러스는 사회적 펀딩의 효과를 극대화하기 위하여 지역 기반 사회적 프로젝트 중 의 미 있는 사업에 대하여 MG새마을금고중앙회와 사회공헌 차원의 상생 프로젝트를 추진했는데, 펀딩 과정에서 발생하는 이자부담을 대신해주는 것이었다. 또한, 8%의 중금리를 대 납하면서 협동조합의 금융비용 부담을 줄여주었다. 신용보증기금의 특례보증상품과 비플러스를 통한 크라우드 펀딩을 통해 확보한 자금으로 부동산 매입을 완료하기에는 여전히 부족한 상황에서 건맥1897 협동조합의 지역 자산화 프로젝트에 관심을 보인 재단법인이 있었다. 바로 한국사회가치연대기금이었다. 재단법인 한국사회가치연대기금(이하 연대기 금)은 대한민국 최초의 사회적 금융 도매기금으로, 지속가능한 사회적 금융 생태계 발전과 사회적 경제의 활성화를 위해 2019년 1월 출범하였다. 연대기금은 지역 자산화 사업처럼 지역 기반 사회적 목적의 프로젝트를 활성화하고 관련 프로젝트의 중개기관 육성에 관심을 갖던 차였다. 연대기금은 앞서 설명한 비플러스를 하나의 중개기관으로 보고, 건맥 펍 조성비용 펀딩 성공액에 비례하여 매칭펀드를 조성하는 신규 상품을 내놓게 된다. 이를 통하여 비플러스 펀딩 목표액 6천만 원의 2배에 해당하는 1억 2천만 원을 1년 거치 3년 상환 조건으로 융자해주었다. 이를 통하여 건맥1897 협동조합은 건물매입을 완료하고 펍 공사를 본격화할 수 있었다. 여기에 추가로 신협의 상생협력대출(사회적 경제기업 대상 시설· 운영자금 대출) 프로그램을 이용하여 운영자금 도 일부 확보하게 되었다. 건물매입 후 마을 펍만 먼저 사업을 추진하기로 결정한 사이, 행정안전부의 지역 자산화 지원사업 공모에 참여하여 2~3층 리모델링 비용을 조달받을 수 있는 가능성이 열렸다. 행 정안전부는 지역 자산화 사업을 ‘지역 주민들이 안정적인 지역 활동을 위해 부동산 자산을 공동으로 매입 · 운영하며, 이에 따라 창출되 는 유무형의 가치를 지역사회에 환원하는 사업’으로 정의하고 있다. 건맥1897 협동조합은 해당 사업에 공모하여 후보 사업지로 선정되었다. 행정안전부의 지역 자산화 사업은 보증 규모 및 상환(거치) 기간 확대를 통하여 지역 기반 주민조직들의 다양한 자산화 수요에 대응하는 핵심 지원정책 역할을 담당하고 있다. 임대형 사업에서 자산화형 사업으로 변화하면서 초기 자기자본을 충분히 확보하지 못하다 보니, 외부자본 조달과정이 녹록지 않았다. 그럼에도 불구하고, 연대기금, 비플러스, MG새마을금고, 신용보증기금, 신협, 농협, 행정안전부, 목포시와 같은 기관들의 지역 자산화를 함께 성공시키고 관련 인프라를 구축해내자는 연대 의식이 큰 힘이 되었다. 하지만 이러한 방식들이 일반화되기에는 한계가 있다. 중장기적으로는 지역 기반의 다양한 사회적 경제조직 간의 협력과 연대, 이를 기반으로 하는 지역 기금과 로컬 투자 플랫폼의 조성 등 지역 자산화를 위한 사회적 금융 생태계 구축이 이루어질 필요가 있다.

(후략; 자세한 내용은 아래 링크 문서를 읽어보세요.)
https://library.krihs.re.kr/dl_image2/IMG/07/000000032460/SERVICE/000000032460_01.PDF