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Q 어떻게 사회주택 사업을 시작하게 되셨나요?

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일단 사회주택 사업을 하겠다보다는 유니버설주택을 공급 해보겠다가 먼저였죠. 서울시 사회주택 사업이나 현황에 대해 먼저 알고 접근한 것이 아닌 저희 조합의 미션에 맞는 일을 하기 위해 시작했습니다.

저희 이사장님(이범재, 사회적기업 웹와치(주) 대표)이 한국장애인인권포럼이라는 사단법인을 2004년에 만들어서 16년 동안 장애로 인한 사회적 문제를 해결하기 위해 시민사회활동을 해왔고, 그 과정에서 다양한 방식에 대해 고민을 해왔습니다. 대표적으로 웹와치의 활동인데요. 2007년 장애인 차별금지 및 권리구제 등에 관한 법률에 '정보접근권과 정보접근에서의 편의제공의무'가 명문화 되면서 시각 장애인의 웹접근성에 대한 컨설팅과 인증 서비스 시장이 열린 것이죠. 유니버설 디자인 또한 장애인 등을 비롯한 주거 약자에 대한 사명에서 출발했고, 차별 없이 함께 살 수 있는 소셜믹스와 유니버설 디자인 프로토타입을 염두에 두고 사회주택 사업에 진입했습니다.

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Q 5년여 간 사회주택 사업을 해오면서 가장 힘들었던 점은 무엇인가요?

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저희가 사회주택 사업에 진입하는 시점이 2017년이었어요. 소형 공동주택의 유니버설 디자인 가이드 마련을 위해 주택을 건설해야 하는데 큰 자본이 없이 시작할 수 있고 공공에서 땅도 싸게 빌려주고, 건설비 융자까지 된다는 것에 순진하게 뛰어든거죠.

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사회주택의 사업 단계별로 보면 공모에 선정된 후 토지확보와 금융이 사업의 성패를 좌우하는데요. 이 과정에서 온갖 생각하지도 못한 변수가 나오는 겁니다. 토지매입을 위해 직접 발로 뛰고 사람들을 만나고 하는 것도 보통일이 아니지만 토지계약을 해서 공공이 매입하기까지 사업자가 모든 리스크를 감당해야 합니다. 현장에서 가장 큰 어려움이 실제 땅 소유주가 팔려고 해도 자제분들이 갑자기 못 팔게 하는 경우가 대표적인데요. 저희들은 이미 그 땅을 매입했다는 가정 하에 기획설계 및 사업기획까지 다 비용이 든 상황에서 토지확보에 실패하게 되는 거죠. 그리고 땅을 매입하기까지 공공에서 감평을 진행하고 또 그 시간이 만만치 않게 들어갑니다. 그리고 결과(매입가)도 딱 맞아 떨어지지 않습니다. 결국 땅을 확보하기 위해선 웃돈을 주든 뭘 하든 사업자가 리스크를 짊어지고 미리 계약을 걸어야 한다는 거죠.

일반 건설금융에서 없는 모델이 토지임대부죠. 주택을 짓는 사업자가 땅의 소유주가 아니기 때문에 건축사업비를 조달하는 과정에서 보증에 보증을 하는 복잡한 금융구조가 있고 그것을 구성하는 기관들(서울시, SH, 리츠, HUG등)의 입장이 다 달라서 공고문에 있는 퍼센트대로 대출이 실행되지도 않고요. 중간에 기관들 사이에 입장 차이로 대출이 몇 개월 혹은 몇 년 동안 미뤄지는 경우까지 있잖아요. 또한, HUG에게 일정자금이 묶이기 때문에 사업의 확대도 힘듭니다. 게다가 20년 후에야 맞춰지는 손익분기점(BEP)까지,,, 사업자 입장에서 모든 불확정성과 리스크를 짊어지게 됩니다. 반면 공공의 땅값은 지속적으로 올라가고요.

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Q 향후 유니버설하우징의 전망에 대해..

보통 사회주택 사업자들을 보면 임대운영만 하는 곳이 있고, 주택공급(시행/시공)과 임대운영 모두를 하는 곳이 있습니다. 유니버설은 후자에 속하는데요, 금융구조를 고려하면 제 개인적 생각으로는 이 두 개는 분리되어야 한다고 봐요. 만약 제도적으로 이 두 가지가 분리된다면 그 땐 고민이죠. 어느 쪽을 선택해야 할지. 현재는 시행과 임대운영을 하고 있고, 소형공동주택의 최소한과 새로운 표준을 제시하고, 소규모 공동주택에 맞는 임대운영 매뉴얼과 프로그램 개발에 집중하고 있습니다.

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Q 사회주택에 신규로 진입하는 사업자들에게 당부하고 싶은 말이 있다면..

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사업을 하려는 사람에게는 가장 중요한 명제가 있어요. 바로 우리 모두 돈을 벌어야 한다는 겁니다. 당연히 사경주체이기 때문에 약탈적 이윤추구를 하진 않아야겠죠. 하지만 자원봉사가 되는 것은 지속가능하지 않구요. 또한, 명확한 미션이 설정돼 있어야 합니다. 물론, 거기에 따른 준비와 노력도 필요하겠죠.

저는 가끔 이런 생각을 합니다. 대한민국의 사회주택이 임대료 시세 80% 이하, 소득기준 등에 의해 구분되지 않고 그 집에 사는 사람에 따라 특색 있는 삶의 공간이 되기를 바래요. 그래서 저는 신규로 이곳에 진입하는 사업자들이 사경주체로서 기본을 지켜나가면서도 자신들의 미션이나 사명이 투영된 다양한 형태로 주택들이 건설되기를 바랍니다.

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